営業マンの方の説明している利回りを本当に達成することができるのでしょうか?

ローンを組む場合の利回りはもっと低くなるはずですよね?

投資用マンションの営業マンの多くは、「この物件の価格は〇〇〇万円で家賃が〇万円だから、年間の利回りは〇%です。」と説明されることが多いですよね?

でも、その物件をローンを組んで買う場合の支払金額の総額はいくらくらいになるのでしょうか?

その営業マンの方は、そのことを考慮に入れてその投資用マンションの利回りを計算しているのでしょうか?

本当に営業マンの方の言うような利回りを達成することができるのでしょうか?

投資用マンションをローンを組んで買う場合の利回りは、ローンの金利も含めた支払総額を分母にして計算しなければいけないように思いますが、いかがでしょうか?

あなたは、その投資用マンションのローンを数十年にわたって支払っていく義務をを負うことになりますが、あなたはどう思いますか?

気が進まないのであれば、クーリングオフをご検討なさってもいいかもしれません。

数十年もの間、現在の家賃を維持することができるのでしょうか?

投資用マンションの運用期間というか、投資の回収期間は3年や5年ではなく、数十年もの期間がかかりますが、その間、マンションは古くなっていきますし、今後、他の新築のマンションが建てられていくでしょうから、当初の家賃を維持することができるのでしょうか?

もし家賃が下がっていくとすると、利回りは下がっていくはずです。

そのことを考慮に入れて利回りの計算をされているのでしょうか?

貨幣価値や物価はどうなるかわかりませんが、例えば、新築マンションと築10年のマンションの家賃が同じではないとは思いますが、いかがでしょうか?

あなたはどうお考えでしょうか?

数十年間、当初の家賃を維持できる計算をして大丈夫でしょうか?

数十年もの間、入居率を維持することができるのでしょうか?

新築マンションであれば、入居したいと考える方も多いとは思いますが、例えば築20年が経った後は、家賃を下げたりしない限り、入居率を維持することは難しいように思いますが、あなたはどう思われますか?

また、賃貸物件の場合には、定期的に入退去を繰り返すことになると思われますが、内装工事やハウスクリーニングをしたりする期間や次の入居者の方が決まるまでの期間がかかると考えらえますので、その間の家賃はどうなるのでしょうか?

物件の支払総額は変動金利でない限りは、ほぼ決まっていると考えてもいいでしょうが、家賃収入はかなり不安定な要素があり、単純に現在の家賃で計算していいのかどうか疑問です。

そのことを考えると、やはり当初の利回りを達成することは簡単ではないように思いますが、いかがでしょうか?

うちは家賃保証の制度がありますので大丈夫ですよという言葉を信じていいのか?

上記のような話をしていくと、「うちは家賃保証の制度があるので大丈夫です。ご安心ください。」みたいな話になるかもしれません。

でも、家賃を保証してもらえるのは、あなたのローンの支払いが終わるまでの間ずっとでしょうか?

また、このようなことを申し上げるのはよくないのかもしれませんが、その不動産会社は20年後、30年後も存続しているのでしょうか?

その場合でも、あなたのローンの支払義務は残ります。

ローンの契約はあなたと金融機関との間の契約ですので、その不動産会社がなくなったという理由は通用しません。

管理費や修繕積立金のようなものはかからないのか?

これは非常に重要です。

おそらく、家賃の収入はローンの支払いでほとんどなくなってしまうでしょう。

と言うより、家賃の収入だけで足りない投資用マンションや不動産もあるでしょうから、さらに管理費や修繕積立金のようなお金を毎月支払う必要があれば、そのことは現実的にあなたの生活にも関係する非常に重要な問題となります。

また、利回りを考える場合には、家賃収入から管理費や修繕積立金のようなお金を差し引く必要があると思われます。

ローンの利息を含めた総支払額と管理費などの費用を考慮すれば、本当の利回りはどれくらいになるのでしょうか?

投資用マンションや不動産にも固定資産税などの税金がかかりますよね?

どこの国でもあまり変わらないとは思いますが、日本では車を持っていても何かと税金がかかりますが、不動産を持っている場合でもいろいろと税金がかかります。

しかも毎年支払いが必要となります。

投資用マンションの収入は家賃くらいしかありませんが、かかる費用はいろいろとありますので、それらを考えると本当にメリットがあるのかどうか疑問です。

あなたはど思われますでしょうか?

あと、忘れてはいけないのが、登記費用などの初期費用です

これは投資用マンションの価格によって変わってくるとは思われますが、それなりの金額がします。

投資用マンションの価格は、物件の価格とこの初期費用を合計した金額で考えなければいけませんが、利回りの計算をする際にはそのような金額を考慮に入れていないケースが多いと思われます。


その営業マンの仕事は投資用マンションを売ること、つまり契約書に印鑑を押させること

投資用マンションの営業マンも必死です

投資用マンションの価格は非常に高額であり、物件によって異なるとは思いますが、なかには1件あたり数百万円から500万円程度の利益が出ることになります。

だからこそ、かなり遠方にまで営業マンが勧誘にやってくることができるのです。

新幹線代などの交通費やホテル代を使ってでも数万円とか10万円程度ですので、1件の契約が取れるならそれは安いものです。

ただ、時間も費用も使って、わざわざ遠方まで営業にやってきているわけですので、いわゆる手ぶらで帰るわけにはいきません。

そのような結果で会社に帰ったらどうなることか・・・。

上司に怒られることはほぼ確実でしょう。

しかも、かなりきつい不動産会社になれば、交通費の一部を負担しろとか、会社を辞めろとかになってしまう可能性すらあるのです。

ですので、当の営業マンも必死です。

あなたは自分自身の財産を自分で守らなければいけない

このように考えてきますと、投資用マンションの本当の利回りはまったく違う数字になると思われますが、その営業マンはしっかり説明してくださっていますでしょうか?

おそらくこのようなことを説明すれば、マンションの契約が取れる確率がかなり下がるでしょうから、ほとんどの営業マンの方はこのような説明をしないのではないかと思われます。

だからこそ、あなたは自分自身の財産を自分で守らなければいけないということです。


投資用マンションのクーリングオフの要件

  • クーリングオフ期間内であること
  • 宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地または建物であること

売主が宅地建物取引業者、販売代理が宅地建物取引業者の場合もクーリングオフの対象となります。

  • 事務所等以外の場所で買い受けの申込み、または、契約締結であること
  • 全額の支払と物件の引渡しが完了していないこと

投資用マンションや不動産の勧誘は、多くのケースでは電話による勧誘が行われるようですが、会社の上司や同僚の方などに紹介された場合もクーリングオフの対象となります。


投資用マンションのクーリングオフの注意点

他の商品のケースと比べて、投資用マンションの勧誘はしつこいところがあります

上記のとおり、投資用マンションの営業マンはかなり必死です。

物件説明といいながら、長時間にわたり勧誘を行い、契約の意思を示すまでなかなか帰ってくれない、帰らせてくれないということがよくあります。

契約を断ると、少し強い口調で「あなたが会うと言ったからわざわざここまで来たのに契約も何もする気がないのであれば営業妨害だ」と言われるケースもあるようです。

あなたのケースはどうでしたでしょうか?

ここまでのことはなかったとしても、しつこい勧誘をされたりはしなかったでしょうか?

投資用マンションのクーリングオフは行政書士にお任せください

行政書士

投資用マンションの勧誘は他の商品のケースと比べてしつこいところがあるようです。

今まで当事務所で投資用マンションのクーリングオフのご依頼をお受けしたものの中でも、当事務所からクーリングオフの内容証明郵便を送って不動産会社が受け取った後でもクーリングオフをしないように本人で連絡してきたりするケースもありました。

行政書士に依頼して内容証明郵便を送っているケースでもこのようなことであれば自分で送っている場合にはもっとひどいのだろうと思われます。

投資用マンションを販売している不動産会社では、ノルマもきついと思われますので、クーリングオフをした後でもこのようなことが行われることがあるのだろうと思います。

投資用マンションのクーリングオフは行政書士にご依頼いただくことをおすすめいたします。


当事務所にご依頼をいただく場合のクーリングオフの内容証明作成費用

内容証明郵便の送付先が1箇所の場合:2万6000円(郵送料・消費税込み)

クーリングオフの内容証明郵便の送付先が不動産会社1か所だけの場合(つまり、ローンの申込みをしていない場合)には2万6000円(消費税・郵送料込み)となります。

内容証明郵便の送付先が2箇所の場合:2万9000円(郵送料・消費税込み)

クーリングオフの内容証明郵便の送付先が不動産会社だけでなくローン会社にも送る場合(つまり、ローンの申込みをしている場合)には、2箇所合計で2万9000円(消費税・郵送料込み)となります。


ご依頼者の方からご感想をいただきました

投資用マンションのクーリングオフ 宮城県仙台市

1.宮城県仙台市からのご依頼でしたが、特に不都合な点はございましたか?
メールで全て完結いたしましたことで特に不都合はなく、大変満足しております。

2.投資用マンションのクーリングオフ手続き代行を依頼してみて満足度はどうですか?
料金は良心的で、後払いであり、対応も大変誠実にしていただきましたので、これにつきましても大変満足しております。

3.メッセージがありましたらお願いいたします。
一度こちらから費用の支払いについて確認させていただいた際に、まだ引き止めなどのトラブルが発生する可能性がある時期のため支払いはもう少し後で、との返事をいただいた時には、先生の誠実さがとても伝わり、先生にお願いして本当に良かったと思いました。


最後に

クーリングオフには期間がありますので、後悔しないように、クーリングオフ期間内に手続きをおすすめいたします


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